Verhuren of toch verkopen: hoe maakt u die afweging?
De eerste vraag die u zich moet stellen is waarom u wilt verhuren. Gaat het om een woning die u zelf achterlaat omdat u gaat samenwonen of verhuizen? Heeft u een pand geërfd? Of wilt u bewust vermogen opbouwen in vastgoed? Het antwoord bepaalt in belangrijke mate welke route het beste bij u past.
Verhuren levert maandelijks inkomen op en u blijft eigenaar, zodat u meedeelt in een eventuele waardestijging. Daar staat tegenover dat u verantwoordelijkheden houdt: onderhoud, verzekeringen, administratie en het risico op leegstand of een huurder die niet betaalt. Bovendien is een verhuurde woning bij een latere verkoop doorgaans minder waard dan een woning die vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd. Dat verschil kan aanzienlijk zijn en wordt vaak onderschat.
Verkopen geeft direct duidelijkheid. U rekent af, weet precies wat de woning heeft opgebracht en heeft geen omkijken meer naar het pand. Voor veel mensen weegt die rust zwaar, zeker wanneer zij niet in de buurt wonen of geen ervaring hebben met verhuur. Wij adviseren daarom altijd om beide scenario’s naast elkaar te leggen en door te rekenen voordat u een keuze maakt. Een waardebepaling is daarbij het logische startpunt, omdat u dan weet welk bedrag u tegenover de huurinkomsten zet.
Toestemming, regels en voorwaarden
Voordat u ook maar één advertentie plaatst, is het belangrijk om te controleren of u de woning überhaupt mag verhuren. Rust er nog een hypotheek op het pand, dan heeft u vrijwel altijd schriftelijke toestemming van de geldverstrekker nodig. Verhuurt u zonder die toestemming, dan handelt u in strijd met de hypotheekvoorwaarden en kan de bank in het uiterste geval de lening opeisen. Sommige geldverstrekkers stellen aanvullende voorwaarden of hanteren een ander rentetarief voor verhuurde panden.
Gaat het om een appartement, dan speelt ook de Vereniging van Eigenaren een rol. Het splitsingsreglement kan beperkingen bevatten voor verhuur, en zeker voor kamergewijze verhuur. Daarnaast stelt de gemeente Maastricht regels aan onder meer woningsplitsing, kamerverhuur en het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Voor bepaalde vormen van verhuur is een vergunning nodig, en die is niet overal en niet altijd te krijgen.
Tot slot heeft u te maken met huurrecht. Het verschil tussen een tijdelijk en een regulier huurcontract, de huurbescherming van uw huurder en de mogelijkheden om de huur te verhogen zijn zaken die u vooraf goed moet begrijpen. Een verkeerd opgesteld contract kan u jarenlang aan een situatie binden die u niet had voorzien.
De juiste huurprijs bepalen
Een goede huurprijs zit op het snijvlak van rendement en verhuurbaarheid. Vraagt u te veel, dan blijft de woning leeg staan en kost elke maand leegstand u direct geld. Vraagt u te weinig, dan laat u structureel rendement liggen, want de huurprijs is bij aanvang van het contract lastig te corrigeren.
Bij het bepalen van de huurprijs kijken wij naar de oppervlakte en indeling, de staat van onderhoud en afwerking, de energiezuinigheid, de aanwezigheid van buitenruimte en parkeergelegenheid en uiteraard de locatie. In Maastricht maakt het veel uit of een woning in Wyck, het Jekerkwartier of in een buitenwijk ligt. Ook het moment in het jaar speelt mee: rond de start van het academisch jaar is de vraag naar woonruimte in de stad merkbaar hoger.
Daarnaast geldt voor een groot deel van de huurwoningen een wettelijk puntenstelsel dat de maximale huurprijs bepaalt. Het is essentieel om te weten in welke categorie uw woning valt voordat u een prijs vaststelt. Een huurprijs die boven het toegestane maximum ligt, kan door de huurder later worden aangevochten.
Een goede huurder vinden en het pand beheren
De selectie van uw huurder is minstens zo belangrijk als de prijs. Een betrouwbare huurder die het pand netjes bewoont en op tijd betaalt, is meer waard dan een huurder die vijftig euro per maand extra biedt. Kijk daarom niet alleen naar het inkomen, maar ook naar de bestendigheid daarvan, naar referenties van eerdere verhuurders en naar de vraag of de woning past bij de huishoudsituatie van de kandidaat.
Leg vervolgens alles vast. Een gedegen huurovereenkomst, een gedetailleerd opleverrapport met foto’s en genoteerde meterstanden en heldere afspraken over onderhoud voorkomen de meeste discussies. Spreek ook af hoe u bereikbaar bent bij storingen en wie welke kosten draagt.
Houd er verder rekening mee dat verhuur doorlopende aandacht vraagt. Er komen onderhoudsverzoeken, er moeten jaarlijkse indexeringen worden doorgevoerd en op enig moment loopt een contract af. Woont u niet in de buurt of heeft u daar de tijd niet voor, dan is het verstandig om het beheer uit te besteden.
De verhuurmarkt in Maastricht
Maastricht heeft een bijzonder diverse huurmarkt. De universiteit en de hogeschool trekken jaarlijks duizenden studenten aan, waarvan een aanzienlijk deel uit het buitenland komt. Daarnaast is er een gestage stroom van expats en internationale medewerkers die voor één of enkele jaren naar de stad komen. En natuurlijk zijn er de starters en doorstromers die op de koopmarkt nog geen plek vinden.
Die brede doelgroep zorgt voor een stabiele vraag, maar vraagt wel om een bewuste keuze. Een gemeubileerd appartement voor expats vraagt een andere aanpak dan een eengezinswoning voor een gezin dat er tien jaar wil blijven. Wie voor de ene doelgroep inricht, sluit de andere vaak uit. Bekijk gerust ons actuele aanbod via huurwoningen om een beeld te krijgen van wat er in de markt speelt.
Verhuur als onderdeel van een beleggingsstrategie
Voor wie verder kijkt dan één pand, is verhuur onderdeel van een bredere strategie. Dan gaat het niet alleen over de huurprijs, maar over spreiding, financiering, exploitatiekosten en de vraag hoe uw portefeuille zich over tien of twintig jaar ontwikkelt. Ook fiscaliteit speelt daarbij een rol, en die verandert regelmatig.
Wij begeleiden particuliere en professionele beleggers bij de aan- en verkoop van vastgoed in Maastricht en omgeving. Meer over die aanpak leest u op beleggingen, en het actuele aanbod vindt u via beleggingspanden.
Twijfelt u nog tussen verhuren en verkopen, of wilt u weten wat uw pand in de huidige markt kan opbrengen? Neem dan vrijblijvend contact op via contact. Wij zetten de mogelijkheden graag voor u op een rij.
